Estamos atravesando tiempos muy difíciles. El sector inmobiliario cotizado, que los inversores consideran como un sustituto de los bonos, se está viendo afectado por el aumento de los tipos de interés.
Dicho esto, hay que tener en cuenta que el apalancamiento de la deuda es una parte integral del modelo de negocio de las empresas inmobiliarias, ya que les permite impulsar la creación de valor mediante el desarrollo de nuevos activos propios, la reurbanización de antiguas propiedades y la estructuración de carteras inmobiliarias específicas. Todo esto proporciona a los accionistas una buena retribución en forma de dividendos.
Así, las empresas inmobiliarias se benefician actualmente de un coste medio de la deuda del 1,7% sobre una duración media de siete años, y vencimientos más amplios no llegan hasta 2027 y más allá.
Sin embargo, la subida de los tipos de interés ha hecho aumentar el coste marginal de la deuda en 450 puntos básicos de media en los últimos 12 meses. Los inversores se han alejado de las empresas inmobiliarias más endeudadas y de las que tienen una rentabilidad de los activos cercana o inferior al 4%, como las inmobiliarias residenciales y logísticas alemanas. Algunas empresas inmobiliarias se han endeudado con los bancos. Una empresa francesa lo hizo al 2,5%.
Pero, aun así, los inversores prefieren huir del sector, por temor a un descenso en el valor de los activos que automáticamente eleve la deuda y, en última instancia, incumpla los covenants bancarios. Todo ello a pesar de los sólidos resultados semestrales, con ingresos por alquileres al alza, desinversiones realizadas con plusvalías, arrendamientos indexados que dan visibilidad al futuro crecimiento de los ingresos, etc.
Los inmuebles se ajustarán a los tipos de interés más altos
Los bancos centrales han puesto fin a sus políticas acomodaticias, pero este repentino cambio de paradigma aún no se ha manifestado realmente en el sector inmobiliario físico, que está resistiendo bien el desánimo reinante a pesar de algunos nubarrones en el horizonte y de una probable recesión en 2023 que podría oscurecer el panorama.
Es probable que este cambio de entorno provoque un aumento de las tasas de capitalización de los bienes inmuebles. Pero lo que los inversores financieros parecen haber pasado completamente por alto es que probablemente no tendremos un aumento generalizado de la misma magnitud en todos los mercados y tipos de activos, ya que las valoraciones se ajustan de forma mucho más granular y la prima de riesgo (es decir, la diferencia entre la tasa libre de riesgo y la tasa de rentabilidad inmobiliaria) dependerá de la dinámica de cada mercado y tipo de activos.
Los alquileres, las tasas de desocupación y la oferta futura frente a la demanda son tan decisivos como los tipos de interés a la hora de fijar el precio de los valores inmobiliarios. Además, los tipos de interés reales que siguen siendo negativos o cercanos a cero son una importante fuente de apoyo para el sector inmobiliario.
