Chris Gannatti, Global Head of Research, WisdomTree
Los bienes inmobiliarios de la nueva economía pueden describirse como los bienes inmuebles en los que se producen otras tecnologías e innovaciones de “megatendencias”. Se trata de los edificios físicos que albergan infraestructuras relacionadas con Internet; están dedicados al desarrollo de tecnología de las ciencias biológicas; las torres de comunicación que transmiten datos; y los edificios dedicados a la logística (concretamente al comercio electrónico).
Esta nueva economía también se centra en los mercados y las ciudades donde hay una gran tendencia a la innovación y tecnología; por ejemplo, el triángulo dorado entre Londres, Cambridge y Oxford, cuyas universidades que están desarrollando campos como la biotecnología, ciencias de la vida y otros avances médicos. Otro ejemplo es el sur de San Francisco, donde se combinan la informática, la tecnología de inteligencia artificial (IA) y la tecnología de las ciencias de la vida. Otros casos son Boston, el barrio de Shibuya en Tokio o Ginebra en Suiza. En estos mercados las industrias tecnológicas tienen un peso muy importante dentro de sus sistemas económicos.
Estas ciudades, o zonas, de los submercados albergan inmuebles muy especializados, de importancia crucial y hay poca oferta de este tipo de edificios. Como tal, los bienes inmobiliarios de la “nueva economía” están entre los más preciados del mercado inmobiliario.
Estos inmuebles no se parecen a los bienes inmobiliarios de la vieja economía, ya que no están enfocados en los espacios residenciales o de oficinas, y no se practica la venta de activos al por menor (que está siendo sustituida por las compras por Internet). Hemos identificado las áreas clave de los bienes inmobiliarios de la nueva economía:
- Centros de datos
- Torres de telefonía móvil
- Logística
- Biotecnología
- Tecnología
La creciente necesidad de centros de datos
Se están consumiendo enormes cantidades de datos y esto aumenta cada día. Por ejemplo, en YouTube cada minuto se suben más de 500 horas de vídeo.
Gráfico 1: Horas de vídeo subidas a YouTube cada minuto (a partir de febrero de 2023)
Fuente: Statista, febrero de 2023.
Durante un año, esto equivale a miles de años de contenidos y lo mismo ocurre en plataformas como TikTok. El consumo mundial de datos se ha acelerado a una tasa media de crecimiento anual compuesto del 30% durante la última década, y se espera que siga incrementando[2].´
Se trata de una cantidad enorme de datos que deben procesarse y almacenarse en algún lugar (los centros de datos), por lo que la demanda de centros de datos también se está acelerando, impulsada por el 5G, el Internet de las cosas y la inteligencia artificial. Con la aparición de nuevas tecnologías de IA, como Chat GPT, esto solo va a ir a más.
Mayor conectividad = más torres de telefonía móvil
Todos usamos más el móvil y transmitimos más datos. La gran historia desde una perspectiva macroeconómica se centra en la transición al 5G. Esta “actualización” va a requerir muchas más antenas y más puntos de servicio. Estamos en pleno proceso de construcción del 5G y, en los próximos tres años, se espera que las operadoras gasten una cantidad récord de dinero en la construcción de sus redes. Ese nivel de inversión beneficiará directamente a los propietarios de las torres de telecomunicaciones; cada vez que una empresa coloca otra antena sobre una ya existente, genera un pago al propietario de esa torre subyacente.
Modernizar la cadena mundial de suministro
El comercio electrónico ha crecido exponencialmente entre otras causas, por la pandemia del COVID-19, que aceleró el cambio del comercio minorista de ladrillo y cemento a las compras por Internet. Este aumento de la demanda de comercio electrónico está impulsando la demanda de plantas logísticas, para almacenar, procesar y distribuir productos de consumo. Las instalaciones o almacenes asociados al comercio electrónico tienen que ser grandes. Para que nos hagamos una idea, una cadena de suministro de comercio electrónico suele requerir tres veces más espacio de almacenamiento y logística que una cadena de suministro tradicional[3]. Además, es necesario que el edificio esté cerca de los consumidores: cuando la gente hace un pedido por teléfono, espera que ese producto llegue en cuestión de horas, no de semanas. Los espacios libres cerca de las grandes ciudades son escasos, por lo que hay una oferta muy limitada. Según la ley básica de la oferta y la demanda, esto conduce a un aumento de la demanda y permite a los propietarios de esos activos cobrar precios más altos.
Además, las propias máquinas de estos edificios que facilitan el procesamiento rápido de los paquetes son muy singulares y relativamente escasas. Por lo tanto, los propietarios de estos activos pueden, hasta cierto punto, cobrar lo que quieran, porque las empresas de comercio electrónico no tienen más remedio que utilizar estas instalaciones. De hecho, en muchos mercados no existe un precio de alquiler para ese tipo de activo, sino que los posibles inquilinos tienen que pujar por el espacio. Se trata de una dinámica bastante poco frecuente en el sector inmobiliario tradicional.
¿Por qué es un buen momento para los bienes inmobiliarios de la nueva economía?
Los ejemplos anteriores dejan claro el alto nivel de demanda de este tipo de inmuebles. Pero ¿qué hay de la oferta y, lo que es más importante, la valoración? En base a los recientes cambios en los tipos de interés y esa repercusión inmediata en los mercados públicos y su revalorización de todos los bienes inmuebles, existe una oportunidad potencialmente única donde las valoraciones han bajado materialmente.
Gráfico 2
Fuente: Keybank Capital Markets, enero de 2023.
El Gráfico 2 muestra cómo han cambiado estos múltiplos en la última década: ¿cuáles fueron el máximo, el mínimo y la media de los tres años anteriores? Según la situación actual de los múltiplos, vemos que, en todos los casos, se sitúan en el extremo inferior de su rango histórico y muy por debajo de la media de los tres últimos años. Por lo tanto, desde el punto de vista de la revalorización, ahora es un buen momento para entrar en estos sectores en los mercados públicos.
