La inflación proporciona un impulso al crecimiento de las rentas de alquiler, gracias sobre todo a la indexación. Sin embargo, para que esto funcione, los inquilinos deben tener también ingresos indexados a la inflación.
El impacto de los tipos de interés es inmediato en la deuda y la financiación. El impacto sobre los ingresos se extiende mucho más, pero también es más constante en el tiempo. Esto es lo que confiere al sector inmobiliario sus características de protección: dos fuerzas opuestas.
Tomemos un ejemplo del pasado, para proyectarnos en el futuro. Durante la inflación de doble dígito de los años 80 y 90, los rendimientos de las oficinas de París fueron sorprendentemente estables, ya que los alquileres se aceleraron, superando la inflación. Cuando la inflación se redujo ligeramente a un nivel más normal, los alquileres reales se aceleraron, justificando la estabilidad de los rendimientos. En efecto, en aquella época, la expansión del empleo en las oficinas provocó un desequilibrio entre la oferta y la demanda que favoreció el aumento de los alquileres. En consecuencia, este mercado tenía su propia dinámica, con poca referencia a los tipos nominales.
Por lo tanto, a la hora de elegir a los ganadores y a los perdedores, los inversores deberían centrarse ahora en el crecimiento potencial de las rentas y no en el aumento de los tipos de interés nominales.
¿El mercado tiene siempre la razón?
Con la caída de las empresas inmobiliarias que cotizan en bolsa, el mercado ya está valorando un descenso medio del 31% en el valor de los activos y, por tanto, una crisis mayor en el sector que la crisis financiera de 2007.
Es importante recordar, a estas alturas, que durante esta famosa crisis, ninguna empresa inmobiliaria cotizada ha entrado en impago y que hoy en día, más bien han mejorado globalmente la calidad de sus carteras y han bajado su nivel de endeudamiento, pero también que los bancos gozan de mucha mejor salud que en su momento. Recordemos también que la pandemia de la covid ha acelerado las tendencias estructurales, pero también ha puesto de manifiesto nuestra necesidad humana de socialización, que seguirá impulsando las oficinas y los establecimientos comerciales tradicionales.
Es cierto que la actual desaceleración económica afectará a la actividad de alquiler y a la inversión inmobiliaria, pero, también en este caso, de forma desigual. Por ejemplo, en el caso de las oficinas, que son los activos más cíclicos, la brecha se ampliará entre los inmuebles ” singulares “, que satisfacen las exigencias de los inquilinos (es decir, un lugar de trabajo moderno que cumple las normas actuales) y los que ya no lo hacen. Esta brecha también se verá impulsada cada vez más por la necesidad de inmuebles “verdes” como reacción a la crisis climática y energética. Y este imperativo seguirá dando trabajo a nuestras empresas inmobiliarias, cuyas carteras están bien situadas para apoyar las inversiones necesarias.
Pero volvamos a lo que nos dice el mercado a través de la cotización del mayor propietario de inmuebles residenciales de Alemania y Europa, que ha caído un 50% desde principios de año. Nos dice que en un mercado en el que la oferta es insuficiente para satisfacer la demanda y los alquileres están subiendo, el valor de su cartera caerá un 25%. Esto no había sucedido nunca. Además, esta inmobiliaria aumenta los alquileres cuando renueva los pisos para mejorar el confort y el aislamiento… El aumento de los alquileres en Alemania ha sido hasta ahora superior a la inflación, ¡pero también inferior al crecimiento de la renta disponible! Además, los futuros jubilados alemanes han comprendido por fin que deben ser propietarios de una vivienda. Esto supone un cambio fundamental en este mercado.
En conclusión, el comportamiento bursátil de las empresas inmobiliarias parece reflejar ya un escenario muy sombrío para los mercados inmobiliarios y para las economías europeas. Aunque nadie sabe con exactitud lo que depara el futuro, tal y como están las cosas, este descenso parece exagerado. Los tipos de interés alcanzarán pronto un punto de equilibrio y, cuando eso ocurra, los inversores podrán volver a considerar los fundamentos del sector inmobiliario cotizado.
