Gloria Lam, Analista Corporativo Senior de Neuberger Berman
El mercado inmobiliario de Hong Kong, conocido por sus altos precios, está navegando por desafíos debido a factores como el aumento de las tasas, la lenta recuperación posterior a COVID y los estrechos vínculos con China continental. El sector de las oficinas en Hong Kong, con altas tasas de vacantes, podría tardar años en recuperarse. Las tasas de interés de Hong Kong, vinculadas a Estados Unidos a través de la paridad monetaria, están presionando la liquidez de varios promotores altamente apalancados, lo que genera preocupaciones sobre una posible repetición de la agitación en el crédito inmobiliario chino.
Sin embargo, el sector inmobiliario residencial en Hong Kong exhibe varios factores atenuantes. El índice de precios de las propiedades en Hong Kong solo aumentó marginalmente durante la pandemia, a diferencia del aumento significativo observado en muchas otras áreas metropolitanas. Los datos actuales indican una estabilización del flujo de población y la demanda estructural de la formación de hogares, lo que ha contribuido a una ecuación de oferta y demanda relativamente equilibrada1.
Además, dos tercios del parque de viviendas residenciales privadas en Hong Kong están libres de hipotecas2, con préstamos hipotecarios residenciales morosos en todo el sistema del 0,07% y una relación préstamo-valor promedio del 53% para los nuevos préstamos concedidos3, lo que reduce la probabilidad de un escenario de ventas forzadas a gran escala. El gobierno también conserva la opción de revertir las medidas de enfriamiento implementadas en el pasado para suavizar el ciclo descendente. A diferencia del mercado residencial de China continental, que está revirtiendo el modelo de alto apalancamiento y alto crecimiento visto en la última década y enfrenta problemas en muchas ciudades de nivel inferior, Hong Kong es una ciudad única y desarrollada con un mercado inmobiliario altamente maduro. Los recientes descuentos primarios que conducen a las ventas sirven como un ejemplo de la capacidad del mercado para encontrar un nivel de compensación, una dinámica que no se ve a menudo en el continente. Estos factores diferencian colectivamente la corrección del mercado inmobiliario residencial de Hong Kong de las dificultades que enfrenta China continental.
La mayoría de los promotores de Hong Kong han mantenido firmemente su estatus de grado de inversión a lo largo de los ciclos, siendo solo una minoría los promotores altamente apalancados. Esto contrasta con el continente, donde los promotores de alto rendimiento han tenido una mayor cuota de mercado. Otra diferencia es la jurisdicción legal y la estructura de los bonos emitidos por los promotores de Hong Kong, que tienen supuestos de recuperación mucho mejores que los bonos offshore emitidos por promotores de China continental, que están subordinados a la mayoría de las reclamaciones en tierra.
En conclusión, el sector inmobiliario de Hong Kong sin duda enfrenta desafíos. Sin embargo, su dinámica única debería ayudarle a atravesarlos de manera diferente al mercado inmobiliario de China continental. Para los inversores, comprender estas complejidades es crucial para tomar decisiones informadas en el entorno económico actual.
Fuente: (1) Oficina de Vivienda del Gobierno de Hong Kong, Estrategia de vivienda a largo plazo, a partir de octubre de 2022; (2) Departamento de Censo y Estadísticas del Gobierno de Hong Kong, informe del censo de 2021.
