Vincent Nobel, director de préstamos respaldados por activos, y Angela Sheahan, analista de estrategia de deuda inmobiliaria, de Federated Hermes Limited.
A falta de una metáfora, se podría decir que los inversores inmobiliarios se han “emborrachado” con tipos de interés bajos durante la última década. El apalancamiento resultaba barato y esta ha hecho que las estrategias defensivas de deuda hayan sido poco atractivas. Cuando los inversores piensan que el riesgo es mínimo, no es necesario ser defensivo.
La rentabilidad de la deuda inmobiliaria es una combinación de una tasa libre de riesgo (ya sea a tipo fijo o flotante) y un margen de crédito. Sin embargo, con los tipos de los bancos centrales en cero o cerca de cero, el componente del tipo libre de riesgo ha sido insignificante y en un entorno estable los márgenes de crédito son modestos. Por lo tanto, en comparación con las medias a largo plazo, la rentabilidad total de la deuda inmobiliaria ha sido baja durante la última década.
En 2022, sin embargo, el contexto económico ha cambiado radicalmente: la inflación está en su nivel más alto de los últimos cuarenta años y el repunte de los precios ha obligado a los bancos centrales a subir los tipos, lo que genera una presión alcista sobre las rentabilidades de los activos inmobiliarios. ¿Por qué preocupa la subida de los tipos?
Inflación y prima de riesgo
El entorno actual de alta inflación y subidas de tipos tiene un efecto significativo en el precio de los bienes inmuebles y la deuda inmobiliaria. Los inversores valoran tradicionalmente los bienes inmuebles frente a la tasa libre de riesgo aplicando una prima de riesgo para tener en cuenta el riesgo asociado por la tenencia de activos financieros reales, su falta de liquidez y la depreciación de los edificios. Aunque los préstamos inmobiliarios normalmente se suscriben por períodos de tres a cinco años, es el rendimiento del bono gubernamental a 10 años el que se utiliza como referencia libre de riesgo en el análisis de valor justo, porque muestra un perfil de vencimiento similar a las duraciones de los arrendamientos de las propiedades de lujo.
Valor relativo de la deuda inmobiliaria
Sin duda, creemos que el valor relativo de la deuda inmobiliaria es atractivo en el entorno de mercado actual. El aumento de los tipos ejerce una presión alcista sobre los rendimientos de las propiedades. Como se puede ver en la Figura 1, el mercado de bienes inmobiliarios puede quedar ligeramente rezagado (como en 2007), pero finalmente los inversores exigirán una prima de riesgo por mantener activos inmobiliarios en comparación con bonos del gobierno.
En tiempos de bajo crecimiento (y ciertamente en un entorno de recesión), es más difícil lograr un aumento de los alquileres y por ello la presión al alza sobre los rendimientos debería traducirse en una disminución del valor del capital para los propietarios de los inmuebles. La posibilidad de una disminución (moderada) del valor del capital es un argumento de peso para la asignación de deuda inmobiliaria. Para los inversores, el nuevo entorno de inversión debería trasladar la deuda inmobiliaria de “no digno” a “destacable”. Al asignar la deuda inmobiliaria como parte de una estrategia inmobiliaria más amplia, los inversores pueden reducir el impacto de la ampliación del diferencial del rendimiento inmobiliario en el rendimiento general de la cartera, al tiempo que mantienen la exposición a los ingresos generados por los activos inmobiliarios. Con un nivel promedio de apalancamiento del 60%, los activos inmobiliarios subyacentes pueden perder un 40% de valor durante la vida del préstamo antes de que el prestamista sufra pérdidas. Siempre que las rentas de las propiedades se mantengan en niveles que permitan a los deudores pagar intereses, las estrategias de deuda inmobiliaria continúan proporcionando ingresos estables y des correlacionados del mercado inmobiliario que sirve como garantía a la deuda. Como parte de una cartera de bienes inmobiliarios más amplia , una asignación a deuda inmobiliaria puede ayudar a estabilizar la rentabilidad de la cartera en momento de caídas.
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