Análisis: ¿Argentina vuelve a ser una opción de inversión para un family office en Suiza?
28 AGO, 2026
Por Oscar Bartolomei
Tras años de inflación, controles cambiarios y un mercado hipotecario prácticamente inexistente, el real estate argentino vuelve a entrar en el radar. Sin embargo, Buenos Aires, los campos productivos y los destinos premium no parten del mismo punto ni ofrecen el mismo perfil de riesgo.
Buenos Aires: un mercado todavía en recuperación
En julio de 2026, el precio promedio de venta en la ciudad alcanza los 2.471 USD/m², un nivel cercano al observado en mayo de 2021. En los barrios más demandados, Puerto Madero ronda los 6.100 USD/m², Palermo 3.430, Núñez 3.390 y Belgrano 3.100.
En cinco años, Puerto Madero y Palermo apenas se han revalorizado entre un 8% y un 10% en dólares. Más que un boom, los datos sugieren un proceso de recuperación después de un largo período de ajuste.
Campos y estancias: la revalorización ya comenzó
La Zona Núcleo —Buenos Aires, Santa Fe y Córdoba— continúa siendo la principal referencia agrícola del país, con especial atención al corredor Pergamino–Rojas–Salto.
Las tierras de mayor calidad pasaron de aproximadamente 13.500–15.000 USD por hectárea en 2021 a 17.000–20.000 USD en 2025/26, lo que representa una apreciación del 30 % al 50 % en dólares. En el segmento de estancias de prestigio destacan San Antonio de Areco, Luján y Cañuelas.
Costa y montaña: el premium turístico también se ha revalorizado
Mar del Plata, Pinamar, Cariló y Costa Esmeralda concentran buena parte del mercado de segunda residencia en la costa atlántica. En Pinamar, la obra nueva pasó de unos 2.000 USD/m² en 2021 a 2.700–3.000 USD/m² en 2026 en el segmento premium. En Mar del Plata, el promedio alcanzó 1.993 USD/m² en abril de 2026, mientras Playa Grande supera los 3.400.
En la Patagonia, Bariloche, Villa La Angostura y San Martín de los Andes concentran el segmento de mayor valor. En Bariloche, los departamentos usados en el centro rondaban los 1.515 USD/m² en 2021; en 2026, los precios de publicación se acercan a los 3.000 USD/m². Las series no son estrictamente comparables, pero la dirección de la revalorización es clara.
La apuesta de Milei: ¿cambio de régimen para el real estate?
El principal catalizador ya no es exclusivamente inmobiliario, sino macroeconómico. Desde el inicio del gobierno de Javier Milei, la inflación mensual descendió desde niveles extraordinariamente elevados, mientras la flexibilización de los controles cambiarios, la desregulación y el regreso del crédito hipotecario han modificado el marco en el que opera el mercado.
Para el real estate, la tesis puede resumirse así: mayor estabilidad + recuperación del crédito + regreso del capital = mayor profundidad de mercado y potencial de revalorización.
El crédito hipotecario UVA ha vuelto a formar parte de la oferta bancaria argentina. Su capital se actualiza mediante el CER, vinculado a la inflación, por lo que su recuperación es relevante para la liquidez del mercado, aunque no implique necesariamente un acceso sencillo al financiamiento para un comprador no residente.
El riesgo central sigue siendo político e institucional: que la estabilización y las reformas puedan mantenerse durante un horizonte suficientemente largo como para modificar de forma estructural las expectativas de compradores e inversores.
¿Qué debe considerar un inversor no residente?
En términos generales, un extranjero puede adquirir inmuebles urbanos en Argentina sin necesidad de
convertirse previamente en residente. Para realizar la operación deberá cumplir las formalidades de
identificación y documentación correspondientes, incluida la obtención de un identificador administrativo
argentino cuando proceda.
En la práctica, para un inversor no residente en Buenos Aires:
- Residencia: no es necesario ser residente para comprar.
- Formalidades: pasaporte e identificador administrativo argentino (CDI), cuando corresponda.
- Fondos propios: siguen siendo, en la práctica, la vía más sencilla para un comprador no residente.
- Crédito: ha regresado al mercado, pero gran parte de la oferta está estructurada en UVA y el acceso
para no residentes continúa siendo más restrictivo. - Divisa: el segmento premium opera en gran medida en dólares; el origen de los fondos debe estar
debidamente documentado. - Adquisición: requiere due diligence del título y formalización mediante escritura pública ante
escribano. - El regreso del crédito es, no obstante, una señal importante incluso para quien compra con fondos propios: una mayor disponibilidad de financiamiento local puede favorecer el volumen de transacciones, la liquidez y, eventualmente, los precios. Puerto Madero constituye un buen laboratorio de esta dinámica: un mercado internacional, premium y con valores superiores a los 6.000 USD/m².
- Tierras rurales: una regulación distinta
La inversión rural exige un análisis específico. La Ley 26.737 mantiene límites a la titularidad extranjera de tierras rurales: el límite general es del 15 % y existen, además, restricciones por nacionalidad, superficie y ubicación. La adquisición por una persona extranjera requiere el certificado habilitante correspondiente del Registro Nacional de Tierras Rurales. - ¿Sigue existiendo una prima de riesgo atractiva? Parcialmente. Buenos Aires conserva un potencial de recuperación si la estabilización macroeconómica se consolida. En cambio, las mejores tierras agrícolas y varios destinos turísticos premium ya han capturado una parte importante de la revalorización.
Para un Family Office en Suiza, la oportunidad no consiste necesariamente en «comprar Argentina como una apuesta direccional. El verdadero trabajo está en seleccionar activos con calidad, liquidez relativa y capacidad de preservar valor frente a un eventual giro político, monetario o regulatorio.
En ese sentido, Argentina vuelve a ser analizable. Que vuelva a ser invertible dependerá, sobre todo, del activo, del horizonte temporal y de la tolerancia al riesgo de cada inversor.
Fuentes: Zonaprop; Cámara Argentina de Inmobiliarias Rurales (CAIR); Reporte Inmobiliario; La Nación; Banco de la Nación Argentina; Registro Nacional de Tierras Rurales y normativa oficial argentina. Datos 2021–agosto de 2026.- Este artículo tiene fines exclusivamente informativos y no constituye asesoramiento ni una recomendación de inversión.
