La falacia lógica de los REIT y del sector inmobiliario corporativo

Brian Jones, CFA, gestor de fondos en Neuberger Berman

El hecho de que el sector inmobiliario corporativo (CRE) haya tenido sus problemas no significa que no haya oportunidades atractivas en el espacio de los REIT cotizados para los inversores diligentes dispuestos a buscar.

Tras las quiebras de Silicon Valley Bank y Signature Bank, aumentó la preocupación de que la capacidad de los bancos regionales estadounidenses para conceder préstamos al sector inmobiliario pudiera verse mermada. Los bancos regionales -incluido el recientemente incautado First Republic- son importantes prestamistas del sector inmobiliario estadounidense, con aproximadamente 1 billón de dólares en préstamos pendientes. Mientras tanto, los impagos en el sector de oficinas han ido en aumento gracias a las tendencias de los trabajos híbridos, el incremento de las vacantes en el mercado, la mayor volatilidad en el sector financiero y el mayor escrutinio por parte de los prestamistas.

Sin embargo, creemos que estos nubarrones sobre el sector inmobiliario corporativo estadounidense podrían estar oscureciendo las perspectivas del panorama más amplio de los REIT cotizados.

En primer lugar, la morosidad parece estar en gran medida circunscrita al sector de oficinas, especialmente los activos en manos de propietarios privados más apalancados. Y aunque muchos edificios de oficinas básicos (de calidad B) pueden quedar obsoletos, creemos que el producto de clase A trofeo seguirá registrando mejores rentas y demanda.

En segundo lugar, el sector de las oficinas ya no es el indicador de REIT que solía ser. Dado su débil rendimiento en la última década y el crecimiento de los sectores emergentes de REIT (como torres de telefonía móvil, centros de datos, alquileres unifamiliares y casinos), el sector de oficinas representa hoy menos del 5% de la mayoría de los índices de referencia de REIT.¹ Además, creemos que las mejores perspectivas y los flujos de caja defensivos de la mayoría de estos otros sectores de REIT tienen potencial para resistir bien una recesión.

En tercer lugar, pensamos que los retos en los mercados de deuda-capital y de préstamos bancarios tendrán un impacto limitado, dado que los REIT cotizados tienden a financiarse con bancos más grandes que con regionales. Además, muchos REIT tienen balances bien posicionados, con un apalancamiento del 35% y una deuda neta sobre EBITDA de 6 veces.² Y después de refinanciarse a tipos bajos en los últimos años, muchos REIT sólo tienen alrededor del 6% de la deuda total con vencimiento en 2023.³

Por último, creemos que el fin del ciclo de endurecimiento de la Reserva Federal podría apoyar al sector de los REIT en general al aportar mayor claridad sobre los costes de financiación y explotación.

En conjunto, creemos que estas observaciones dibujan un panorama atractivo para los inversores selectivos en REIT. Y con muchos REIT cotizando con descuentos de dos dígitos sobre el valor liquidativo, nos parece que gran parte de las noticias negativas pueden estar ya descontadas.

¹ Bloomberg: Ponderaciones del índice FTSE Nareit All Equity REITs (FNERTR).

^{2, 3} Citi Research y Company Reports.