¿Cuáles son los mejores fondos para invertir en real estate en 2026?
Actualizado:
7 OCT, 2026
Por RankiaPro
El real estate es uno de los sectores favoritos de gestores e inversores europeos. Por ello, en este artículo hemos querido analizar los mejores fondos de real estate en el entorno actual.
El sector inmobiliario europeo se encuentra en un punto de inflexión tras el cambio de rumbo en la política monetaria del Banco Central Europeo (BCE). Después de un agresivo ciclo de subidas de tipos entre 2022 y 2023 para contener la inflación, la institución inició una fase de relajación monetaria que ha ido abaratando progresivamente el precio del dinero, aunque en su última reunión, celebrada el 11 de junio de 2026, Christine Lagarde optó por subir los tipos por primera vez en casi tres años.
Este giro tiene implicaciones directas para el real estate. La bajada de los tipos de interés contribuye a abaratar la financiación, lo que favorece tanto la demanda de activos inmobiliarios como la actividad inversora, especialmente en segmentos intensivos en capital como el residencial o el logístico. Asimismo, mejora las condiciones de acceso al crédito hipotecario, un factor clave para la evolución del mercado.
Sin embargo, la transmisión de la política monetaria no es inmediata. Parte del sector inmobiliario sigue reflejando el impacto del ciclo restrictivo anterior, con costes de financiación todavía elevados en términos históricos y valoraciones que se han ajustado en determinados segmentos, como oficinas o retail. Al mismo tiempo, factores estructurales, como la escasez de oferta en ciertas geografías o la fortaleza de nichos concretos (residencias de estudiantes, logística, centros de datos), siguen sosteniendo la demanda y las rentas.
A continuación, analizamos una selección de fondos de inversión centrados en el sector inmobiliario, poniendo el foco en su rentabilidad en los últimos años.
¿Cómo hemos seleccionado estos fondos de real estate?
El filtrado se ha realizado en base a datos de Morningstar a 5 de octubre de 2026, en las categorías Property - Indirect Global, Europe y Eurozone, excluyendo los fondos indexados.
Para que la comparación sea homogénea, hemos considerado solo clases institucionales en euros, de acumulación y sin cobertura de divisa. Además, hemos exigido un patrimonio del fondo de al menos 100 millones de euros y un mínimo de cinco años de historial, para cubrir por completo el ciclo de tipos.
Ranking de los mejores fondos de real estate en 2026
El ranking ordena por rentabilidad anualizada a cinco años los fondos UCITS de renta variable inmobiliaria cotizada disponibles en España, en clase institucional en euros, de acumulación y sin cobertura de divisa.
PGIM Global Select Real Estate Securities
Fondo de PGIM Funds (Irlanda), gestionado por el equipo de PGIM Real Estate liderado por Rick Romano. La clase EUR I Acc tiene una inversión mínima de 10 millones de euros y unos gastos corrientes del 0,72%, los más bajos del grupo. Cartera concentrada en 50 valores, con Estados Unidos en el 67,1% y sobreponderación en industrial y sanidad. Índice de referencia FTSE EPRA Nareit Developed, Artículo 8.
Nordea 1 Global Real Estate Fund
Fondo de la sicav luxemburguesa Nordea 1, delegado en Duff & Phelps Investment Management desde su lanzamiento en 2011. Clase BI EUR con un mínimo de 75.000 euros, la más accesible entre las institucionales globales. Patrimonio de 826 millones de dólares, 52 posiciones, con Welltower (9,77%) como primera posición. Gastos corrientes del 1,08%, SRI 4, Artículo 8.
Nuveen Global Real Estate Opportunities Fund
Hasta el 22 de mayo de 2026 se denominaba Nuveen Global Real Estate Carbon Reduction Fund; el cambio de nombre no ha afectado ni al objetivo ni al equipo. Es Artículo 9, con 88 posiciones y un enfoque no vinculado al índice de referencia. Clase P EUR Acc con un mínimo de 5 millones de euros, gastos corrientes del 0,80% y un patrimonio de 143 millones de dólares, el más pequeño del ranking.
DWS Invest Global Real Estate Securities
Gestionado por John Vojticek desde junio de 2016 dentro de DWS Invest Sicav. La clase FC tiene un mínimo de 2 millones de euros y unos gastos corrientes del 0,85%. Cartera amplia, de 93 valores, con los REIT de retail (18,8%) como primer sector, por delante de sanidad e industrial. El KID precisa que el fondo no se gestiona en referencia a un índice. Artículo 8.
AXA World Funds Global Real Estate
Desde el 31 de diciembre de 2025, la sociedad gestora de AXA World Funds es BNP Paribas Asset Management Europe, tras la integración de AXA IM. Clase I Cap EUR con un mínimo de 5 millones de euros, índice de referencia FTSE EPRA Nareit Developed y patrimonio de 332 millones de euros a cierre de 2025. Los gastos corrientes oscilan entre el 0,80% y el 0,87% según la fuente.
Fondos inmobiliarios de Europa y la Eurozona que mejor resisten
DPAM B Real Estate Europe Dividend Sustainable
Sicav de derecho belga: el KID del 1 de octubre de 2026 indica como sociedad gestora a CA Indosuez Fund Solutions, mientras que la marca sigue siendo DPAM. Estrategia agnóstica respecto al índice, centrada en valores de alto dividendo y compañías de pequeña y mediana capitalización con beta baja. Clase F Cap para inversores elegibles desde 25.000 euros, gastos corrientes del 1,01%. Mejor rentabilidad a tres años entre los europeos (4,95%).
BNP Paribas Funds Europe Real Estate Securities
Gestionado por Anne Froideval, es el fondo europeo que mejor ha limitado las pérdidas a un año (−4,58%). Cartera de 32 valores con Francia (23,8%), Reino Unido (22,3%) y Alemania (13,0%) como principales países; Unibail-Rodamco-Westfield, Swiss Prime Site y Vonovia encabezan las posiciones. Índice de referencia FTSE EPRA Nareit Europe 25% UK Capped. Clase I Cap con gastos corrientes del 0,96%, Artículo 8.
Janus Henderson Horizon Pan European Property Equities Fund
Guy Barnard y Nicolas Scherf gestionan el fondo europeo más veterano entre los luxemburgueses, lanzado en 1998. Clase I2 EUR con un mínimo de un millón de euros, gastos corrientes del 1,00% más una comisión de éxito del 10%. Patrimonio de 428 millones de euros, con Unibail-Rodamco-Westfield (8,85%), Segro (6,93%) y PSP Swiss Property (5,69%) como principales posiciones. Índice de referencia FTSE EPRA Nareit Developed Europe Capped.
ODDO BHF Immobilier
FCP francés creado en 1989 y gestionado por Véronique Gomez y Pierre Toussain sobre un universo exclusivamente de la Eurozona. Klépierre (9,81%), Unibail-Rodamco-Westfield (9,69%) y Merlin Properties (8,99%) son las principales posiciones, con una marcada exposición a centros comerciales. Clase CI-EUR desde 250.000 euros, gastos corrientes del 0,93%, SRI 6, Artículo 8.
AXA World Funds Europe Real Estate
Frédéric Tempel y François-Xavier Aubry gestionan el fondo desde 2005; al igual que su homólogo global, hoy depende de BNP Paribas Asset Management Europe. Clase I Cap EUR con un mínimo de 5 millones de euros y los gastos corrientes más bajos entre los europeos (0,77%). Último a cinco años (−6,04%), segundo a un año. Índice de referencia FTSE EPRA Nareit Developed Europe Capped 10%.
Tipos, sectores y política: por qué el inmobiliario europeo se queda atrás
Antes de analizar las causas, conviene aclarar que los dos grupos no parten del mismo punto.
La primera diferencia es el índice de referencia. Los fondos globales se miden frente al FTSE EPRA Nareit Developed o el S&P Developed Property, índices en los que Estados Unidos pesa en torno a dos tercios. Los fondos europeos siguen índices regionales: ponerlos al mismo nivel supondría juzgar la gestión sobre mercados distintos.
Y en 2026 esos mercados han ido en direcciones opuestas. Según Nareit, el índice europeo pierde un 9,66% en euros en lo que va de año hasta el 2 de octubre, mientras que el global gana un 3,89%. Los gestores europeos se han movido en línea con sus respectivos índices: el retraso se debe más al subyacente que a la calidad de la gestión.
El primer factor es el ciclo de tipos. Tras un año con los tipos estables en el 2,00%, el BCE los subió en junio y en septiembre para contener una inflación prevista del 3,0% en 2026, impulsada por los precios de la energía ligados al conflicto en Oriente Medio. El Bund a diez años cerró septiembre en el 3,58%, su nivel más alto desde 2011.
Para el inmobiliario cotizado, el efecto es doble. Las compañías del sector operan con apalancamiento y deben refinanciarse a costes más altos, mientras que unas rentabilidades de la deuda pública tan elevadas restan atractivo al dividendo de los REIT. También en Estados Unidos han subido las rentabilidades, con el Treasury a diez años por encima del 5,3% en septiembre, pero el sector ha resistido mejor gracias a su composición.
Este es el segundo factor: los sectores. Entre los REIT estadounidenses, según Nareit, lideran 2026 el hotelero (+39,3%), los centros de datos (+30,1%) y la sanidad (+17,5%), segmentos vinculados al turismo, la inteligencia artificial y el envejecimiento de la población. En los índices europeos su peso es reducido: aquí dominan el residencial alemán, las oficinas, la logística y los centros comerciales, y solo el retail mantiene un buen estado de salud.
Precisamente el residencial y las oficinas han sido los más castigados. En su comentario de agosto, Guy Barnard y Nicolas Scherf, de Janus Henderson, señalan los tipos más altos y la lentitud de las desinversiones como causa de la debilidad del residencial alemán.
El tercer factor es el riesgo político en Francia, Alemania y Reino Unido. Septiembre concentró todas estas tensiones: el sector inmobiliario del STOXX 600 perdió un 7,1% en un solo mes y fondos como ODDO BHF Immobilier cedieron más de un 10% en el mismo periodo.
ELTIF inmobiliarios: la alternativa de los mercados privados
Para quienes buscan exposición al ladrillo sin la volatilidad de los REIT, los ELTIF siguen siendo la vía regulada.
Francia (14.100 millones de euros), Alemania (4.400 millones) e Italia (4.000 millones) lideran el mercado europeo de ELTIF. Sin embargo, el inmobiliario solo representa el 6,8% del patrimonio total en ELTIF, 2.300 millones: la deuda privada (33,7%), las infraestructuras (27,7%) y el private equity (22,5%) absorben casi la totalidad de las captaciones.
En España, un ejemplo de ELTIF inmobiliario es el Mutuafondo Premium Housing ELTIF, de Mutuactivos, el primer vehículo de este tipo constituido en España. Invierte en viviendas de las principales ciudades españolas, con foco inicial en Madrid, y permite a propietarios mayores de 65 años transferir su vivienda habitual al fondo sin dejar de residir en ella.
La comparación con los fondos cotizados debe hacerse por estructura, no por rentabilidad: liquidez trimestral o inexistente, horizonte mínimo de cinco años y valoración a NAV, no a precios de mercado. El análisis de los fundamentales de los mercados privados muestra que el inmobiliario directo ha reaccionado menos que los REIT a la subida de tipos.
Los contenidos de este artículo tienen carácter exclusivamente informativo y están dirigidos a inversores profesionales. No constituyen asesoramiento financiero, recomendación personalizada ni oferta de compra o venta de instrumentos financieros. Las rentabilidades pasadas no garantizan rentabilidades futuras. Los datos proceden de Morningstar y de la documentación oficial de las sociedades gestoras en las fechas indicadas y pueden variar. Las clases institucionales citadas exigen requisitos e importes mínimos de suscripción y podrían no estar al alcance de todos los inversores. La comercialización de las clases citadas en España está sujeta a su registro en la CNMV. Antes de tomar cualquier decisión de inversión es necesario consultar el folleto y el KID del fondo.
