9 preguntas clave sobre el mercado inmobiliario en 2024

Autor: Ignacio Resusta, especialista de inversiones en mercados privados de UBS AM

El año pasado nos enfrentamos a una inflación elevada y prolongada, fuertes subidas de los tipos de interés y una economía débil, con temores de una recesión inminente. Sin embargo, la mayoría de los países se mostraron resistentes y evitaron la recesión, con Estados Unidos destacando por su solidez. Las tensiones geopolíticas y la quiebra de entidades bancarias siguieron planteando problemas. Ahora, el hecho de que los mercados puedan anticipar la desinflación y señales de que los tipos de interés han tocado techo, puede ser indicativo de luz al final del túnel y un camino hacia la mejora de las condiciones del mercado en 2024. Aunque pensamos que la mayor parte de la corrección se había producido a finales de 2023, esperamos que las valoraciones toquen fondo en 2024.

¿Cuáles son las nueve preguntas clave para los inversores en el mercado inmobiliario?

Analizamos las claves para los inversores en Real Estate y empezamos destacando las oportunidades y cómo la inteligencia artificial puede incorporarse a la inversión inmobiliaria.

Asimismo, analizamos la bifurcación de los diferenciales entre precios de compra y venta en los distintos tipos de inmuebles y evaluamos si las oportunidades de inversión en los sectores favorecidos pueden corresponderse con el capital disponible. A continuación, examinamos los incentivos gubernamentales para mejorar la sostenibilidad de los inmuebles comerciales y la conversión de oficinas en residenciales.

También analizamos las actuales perturbaciones geopolíticas y cómo los inversores pueden posicionarse defensivamente frente a ellas. Consideramos un escenario de tipos de interés más altos durante más tiempo. En resumen, una amplia selección de temas para 2024.

1. ¿Qué oportunidades tiene el sector en 2024?

Las continuas subidas de los tipos de interés entre 2022 y 2023, y el endurecimiento de las condiciones crediticias provocaron una menor actividad de transacciones en los mercados de real estate e incertidumbre sobre las valoraciones. Creemos que es posible que veamos algunos problemas adicionales, centrados en el sector de las oficinas, a medida que los edificios de bajo rendimiento se enfrenten a vencimientos de deuda y no puedan refinanciarse, lo que provocará impagos y ventas de activos en estrés. Actualmente, las tasas de impago son bajas, pero aumentan según vencen los principales contratos de arrendamiento y las hipotecas. Esto presenta oportunidades para que los inversores más hábiles accedan a activos a precios atractivos y con descuentos significativos. Sin embargo, la cuestión es si habrá suficientes compradores para los inmuebles en situaciones complejas.

Como las condiciones crediticias se han endurecido y los costes de capital siguen siendo elevados, la refinanciación de la deuda existente respaldada con inversiones en real estate y el levantamiento de deuda para nuevas inversiones inmobiliarias se hacen más difíciles, lo que presenta al mercado de deuda como otra oportunidad para los inversores. Ante la menor disponibilidad de deuda por parte de los bancos y el encarecimiento de los pagos de intereses, los inversores de los mercados privados pueden intervenir para proporcionar capital de rescate con condiciones favorables y rentabilidades atractivas. Además, para la deuda cuyo vencimiento está previsto en los próximos años, los inversores pueden beneficiarse de una refinanciación más rentable de la misma en el entorno de tipos de interés más altos. La deuda respaldada por activos inmobiliarios para préstamos puente o préstamos para financiar el desarrollo inmobiliario puede alcanzar, en algunos casos, rentabilidades de doble dígito.

2. ¿Cómo puede utilizarse la IA en la inversión inmobiliaria?

Empresas de todos los sectores están buscando la manera de aprovechar la inteligencia artificial (IA) y el sector inmobiliario no es la excepción. Los activos de real estate están preparados para para sacar partido de las aplicaciones de IA porque una sola inversión puede generar cantidades casi ilimitadas de datos.

Los programas pueden "leer" documentos existentes, como contratos de arrendamiento, almacenar variables clave y marcar términos importantes. La IA puede ayudar a relacionar fuentes de datos dispares, como métricas de suscripción, flujos de personas, uso de servicios, ingresos, servicios públicos, sostenibilidad, mecánica y órdenes de trabajo de reparación. Las empresas con grandes volúmenes de datos podrían utilizar la IA para crear referencias personalizadas.

Muchos equipos de gestión de activos utilizan la IA en el análisis de los datos de las tarifas de alquiler para predecir el precio óptimo de cada unidad utilizando datos e inputs en tiempo real. Entre las posibles aplicaciones futuras se incluyen el análisis del crédito de los inquilinos en tiempo real, las tendencias de los datos de mercado, la adaptación de la cantidad de metros cuadrados alquilables en una planta individual de un edificio y los espacios de ocio a la demanda de los inquilinos. También están la predicción del riesgo de transición medioambiental, la adición de datos alternativos a la suscripción tradicional (por ejemplo: datos móviles, flujos de envíos, demanda de servicios basados en el mercado) y los modelos de valoración automatizados.

Asimismo, la inteligencia artificial puede ayudar a redactar informes exhaustivos sobre el mercado e informes trimestrales sobre fondos o a responder a solicitudes rutinarias de datos con mayor rapidez que un humano. Sea cual sea la aplicación, en un futuro las empresas seguirán necesitando personas que revisen los resultados de la IA antes de que se publiquen o se utilicen para la toma de decisiones.

3. ¿Tendrá el mercado suficientes oportunidades de inversión en industrial y residencial para absorber el capital disponible?

La diferencia entre lo que los vendedores esperan y lo que los compradores están dispuestos a pagar está frenando las operaciones de real estate comerciales y reduciendo las oportunidades de inversión. Los compradores, aunque buscan activamente operaciones, esperan un descuento considerable en el precio debido al actual entorno de tipos de interés elevados. Mientras tanto, la mayoría de los vendedores no están dispuestos a asumir pérdidas y prefieren conservar sus activos hasta que los precios vuelvan a subir. Sólo los vendedores de unos pocos mercados están ajustando los precios para adaptarlos a las expectativas de los compradores. Otras oportunidades de inversión proceden de las ventas de activos estresados.

Según MSCI, el diferencial entre precios de compra y venta varía según el tipo de propiedad, siendo el sector industrial el más equilibrado y el de oficinas el menos equilibrado. El diferencial entre la oferta y la demanda en el sector industrial es relativamente estrecho porque las tasas de capitalización industriales actuales siguen estando por debajo de las tasas medias de 2015 a 2019, incluso con la reciente presión al alza sobre los tipos. Por el contrario, las tasas de capitalización de activos multifamiliares, minoristas y oficinas están por encima de sus promedios prepandémicos, lo que da lugar a una brecha más amplia entre las expectativas de compradores y vendedores.

A pesar del estrecho diferencial entre la oferta y la demanda en el sector industrial, las oportunidades de inversión siguen siendo limitadas. A menos que se cierre esta brecha, posiblemente debido a unas condiciones más favorables del mercado de capitales o a una aceptación generalizada de los ajustes de precios, parece improbable que las oportunidades de inversión en todos los sectores sean suficientes para absorber todos los recursos disponibles.

4. ¿Cómo pueden prepararse los inversores en real estate para los shocks geopolíticos?

El estallido del conflicto en Ucrania en 2022 y en Gaza en 2023, así como las crecientes tensiones entre China y Taiwán, han provocado un aumento de la incertidumbre geopolítica en los dos últimos años. Aparte de sus efectos sobre la confianza de los consumidores y las empresas, el gran peso de los países implicados y su impacto en los mercados energéticos mundiales hacen que estos conflictos tengan el potencial de desencadenar una recesión global. Las restricciones a los suministros de gas procedentes de Rusia a principios de 2022 fueron un anticipo en Europa de lo que una escalada en Oriente Medio podría significar para el suministro y los precios de la energía y, en consecuencia, para la economía mundial.

Para los inversores en real estate, esto significa que es más importante observar el panorama local, ya que los riesgos y las oportunidades varían mucho de un mercado a otro. En consecuencia, la diversificación es más importante que nunca. Los sectores resistentes a las crisis o, al menos, sólidos frente a ellas, ganan más atractivo. El sector residencial suele mostrar menos correlación con los ciclos económicos y, como tal, suele considerarse un sector refugio La importante escasez de viviendas en muchas ciudades de las economías avanzadas permite aumentos sustanciales de los alquileres, lo que respalda este argumento.

Aunque más estrechamente vinculado a los ciclos económicos, es probable que el sector industrial se beneficie del aumento de los riesgos geopolíticos y de la consiguiente menor dependencia de las cadenas de suministro globales, lo que dará lugar a un auge de la desglobalización que presenta un argumento de inversión para los inversores inmobiliarios en épocas de fuertes tensiones geopolíticas. Al mismo tiempo, los inmuebles logísticos centrados en el comercio internacional podrían verse expuestos a economías cada vez más locales.

5. ¿Qué significaría para el sector del real estate un escenario de tipos de interés más altos durante más tiempo?

Nuestra estimación es que, tras la pandemia, los tipos de interés se situarán en algún punto entre los que prevalecieron desde 1995 hasta la crisis financiera mundial (GFC, por sus siglas en inglés) y la década posterior. En el mundo post-COVID estabilizado, unos tipos de interés más altos significan que los inversores recibirán una mayor rentabilidad de las inversiones inmobiliarias. Sin embargo, a corto plazo, unos tipos de interés más altos podrían dar lugar a un mayor ajuste de las valoraciones retrasar la recuperación del valor de los inmuebles. El sector del real estate suele ofrecer una prima en comparación con la deuda pública para compensar a los inversores por el mayor riesgo de la inversión inmobiliaria. Esto incluye el impago de los alquileres por parte de los inquilinos.

En comparación con el periodo anterior a la CFG, los mercados de real estate mundiales son ahora mucho más maduros y cuentan con más liquidez y opciones de inversión. Esto abogaría por una prima de riesgo más baja. Por el contrario, en el periodo posterior a la CFG, los inversores acudieron en masa al sector inmobiliario en busca de un rendimiento positivo, ya que los tipos de interés de gran parte del mercado de deuda pública se volvieron negativos, sobre todo en Europa y Japón. Esto se tradujo en una fuerte presión a la baja sobre las primas de riesgo inmobiliario. En la era post-pandemia esperamos que los tipos de interés y los rendimientos de los bonos sean más altos, pero también esperamos un cierto aumento de la prima de riesgo de las propiedades, ya que los inversores son capaces de generar de nuevo una renta a partir de bonos del Estado libres de riesgo.

6. ¿Cuánto “distress” hay en los mercados globales de real estate?

Hay muchas formas de medir los "problemas" en los mercados. Una de ellas son los niveles de liquidez. En los tres primeros trimestres de 2023, según datos de MSCI, el volumen de inversión mundial en el sector del real estate comercial se situó casi un 40% por debajo del nivel medio prepandémico de 461.000 millones de USD, más de 421 millones de euros, (primeros trimestres de los años 2015-2019).

Otro indicador es el valor del colateral, que influye en el ratio préstamo-valor (LTV, por sus siglas en inglés) y en la tasa de ventas forzadas. MSCI informó recientemente de que, en EE. UU., aproximadamente el 7% de las hipotecas inmobiliarias comerciales han visto caer el valor del activo garantizado en más de un 20% durante la vida de la deuda, lo que implica que hay muy pocos activos en problemas. Además, entre los activos con una LTV del 60% o superior, sólo el 37% se enfrenta a una fecha de vencimiento de la deuda en los próximos tres años, lo que limita la presión inmediata, y sistémica, sobre los mercados de capitales.

Hay que matizar mucho cuando hablamos de distress en los mercados inmobiliarios mundiales. Los buenos activos reciben ofertas de compra, pero los malos ninguna, o sólo a precios muy por debajo de lo esperado. Algunos sectores, las oficinas en particular, son más afectados que otros. Y la calidad de los activos, especialmente cuando se trata de criterios de sostenibilidad, importa cada vez más.

La respuesta corta a la pregunta es, por tanto, "mucho" para los activos equivocados, pero "limitado" para los activos correctos.

7. ¿Subirá finalmente el Banco de Japón los tipos de interés en 2024?

Probablemente, es el consenso actual del mercado. Dicho esto, esta perspectiva no es inamovible. Hasta ahora, la inflación ha estado impulsada por los costes y ha sido en gran medida importada. Esto podría ser temporal por naturaleza y se requiere un ciclo virtuoso de aumentos salariales para un crecimiento de precios más sostenible. Creemos que los próximos datos salariales de 2024 serán clave para que el Banco de Japón inicie su proceso de normalización.

En la actualidad, las expectativas de subidas salariales para 2024 se sitúan en los niveles de 2023, si no superiores. En octubre de 2023, el sindicato Rengo anunció que pediría aumentos salariales totales de "más del 5%" (incluido un aumento del 3% en los salarios base), una postura más agresiva que su demanda para 2023 de "alrededor del 5%", y la más alta desde 1995.

En cuanto al calendario de normalización de la política monetaria, la mayoría de los economistas esperan una subida de tipos en el primer semestre de 2024. UBS prevé una primera subida de 10 puntos básicos en abril de 2024, lo que situaría los tipos de interés en cero, seguida de una subida de 25 puntos básicos en julio de 2024. Oxford Economics también prevé una subida hasta cero en abril, pero es menos optimista sobre la sostenibilidad de la inflación a largo plazo. En consecuencia, su previsión es que la política de tipos de interés cero se mantenga indefinidamente.

En cualquier caso, esperamos que los ajustes de la política monetaria sean lentos y constantes. Recordemos que el Banco de Japón lleva mucho tiempo esforzándose por mantener una tasa de inflación saludable. Un endurecimiento brusco que provoque otro periodo deflacionista es probablemente lo último que desea y también tendría implicaciones para el gobierno en el servicio de su enorme deuda.

8. Tras varios años difíciles, ¿ha llegado el momento del retail?

El sector retail ha atravesado varios años difíciles debido al auge del comercio electrónico y a los efectos de la pandemia. Estas perturbaciones han hecho que el ritmo de la nueva oferta disminuyera a lo largo de los años, a medida que los promotores reducían sus proyectos de retail. Además, durante la pandemia, varios retailers se declararon en quiebra y el valor de los inmuebles experimentó un descenso significativo en todos los países, sin llegar a recuperar los niveles pre-pandemia.

A pesar de estos retos, el sector minorista ha salido fortalecido. Años de oferta limitada, combinados con una demanda resistente, han impulsado los niveles de ocupación hasta máximos históricos. El crédito a los inquilinos es más fuerte, ya que la pandemia eliminó a los minoristas más débiles. Además, las rebajas del valor de los inmuebles brindan a los inversores una oportunidad poco frecuente de adquirir locales comerciales con descuento respecto a los precios históricos.

Aunque los fundamentales y los precios del retail siguen siendo atractivos, los vientos en contra del mercado de capitales siguen planteando un riesgo. Los elevados tipos de interés y la limitada disponibilidad de deuda han provocado que el volumen de transacciones en el sector minorista, y en el sector comercial en general, siga siendo bajo. Aunque las expectativas son que los tipos de interés bajen en 2024 y que los rendimientos sean positivos en 2025, los inversores deben seguir sorteando el riesgo de los tipos de interés, al tiempo que buscan oportunidades para invertir en retail con un descuento respecto a los precios históricos. Nos inclinamos por la venta minorista de productos de alimentación y de proximidad.

9. ¿Cuál será el futuro de los mercados globales de oficinas?

Esperamos que la bifurcación continúe, especialmente en términos de calidad y ubicación. En cuanto a la calidad, los mejores activos capaces de satisfacer las demandas de los inquilinos en cuanto a bienestar de los empleados, eficiencia energética y baja huella de carbono verán crecer sus rentas. En cuanto a la ubicación, las oficinas situadas cerca de los nudos de transporte y las situadas en zonas de "vida-trabajo-compras" son idóneas para beneficiarse de las sinergias de sus barrios. Las oficinas en zonas urbanas "monoculturales" de difícil acceso ofrecen menos atracciones y comodidades en el área local. La demanda de este tipo de edificios se verá afectada.

Las oficinas prime cumplen los requisitos de los inquilinos y muchos empresarios están dispuestos a pagar por su calidad y ubicación. En consecuencia, el crecimiento de sus alquileres es cíclicamente bastante fuerte. A modo de ejemplo, las oficinas prime en Europa han visto crecer sus alquileres casi un 5% durante el último año, muy por encima (unos 200 puntos básicos) de su valor de crecimiento anual de los alquileres a largo plazo.

Es poco probable que el sector de oficinas deje de ser noticia en 2024, mientras que los activos de baja calidad y mal ubicados se quedan obsoletos desde el punto de vista económico o medioambiental. Numerosos activos necesitan ser reutilizados o renovados para seguir siendo relevantes en los radares de los inquilinos. Esto puede generar oportunidades para los inversores orientados al value-add.

Seguramente los alquileres de las oficinas prime sigan subiendo y las valoraciones se recuperen a medida que se estabilicen los tipos de interés. También son fundamentales para que las empresas alcancen sus objetivos de cero emisiones netas de carbono.