Immobiliare commerciale, UHNWI e family office rafforzano il peso in Italia: 2,1 miliardi investiti nel 2025
1 LUG, 2026
Di Teresa M. Blesa di RankiaPro
Gli investitori private wealth stanno assumendo un ruolo sempre più rilevante nel mercato immobiliare commerciale italiano. Secondo l’Italy Private Wealth – Capital Markets Report di JLL, nel 2025 HNWI, UHNWI e family office hanno investito circa 2,1 miliardi di euro nel commercial real estate nazionale, oltre il doppio rispetto all’anno precedente, arrivando a rappresentare il 17% dei volumi complessivi di investimento. Il trend è proseguito anche nel primo trimestre del 2026, con oltre 400 milioni di euro allocati, pari al 12% del mercato.
Una presenza sempre più centrale nelle transazioni
Il rapporto evidenzia come circa una transazione immobiliare su quattro in Italia abbia coinvolto investitori private come acquirenti o venditori nel 2025, una quota superiore alla media del 20% registrata tra il 2020 e il 2025 e confermata anche nei primi tre mesi del 2026. Dal 2023, inoltre, il numero delle operazioni in acquisto ha superato quello delle vendite, segnalando il passaggio progressivo di questi soggetti da venditori a compratori netti.
Secondo JLL, la crescita del segmento è sostenuta da diversi fattori: gli incentivi fiscali per i nuovi residenti, la disponibilità di asset prime, le opportunità di diversificazione patrimoniale e l’attrattività dell’Italia in termini di cultura, stile di vita e qualità della vita. Un contesto che continua ad attirare capitali internazionali e che ha contribuito anche all’aumento della popolazione UHNWI nel Paese.
Sotto il profilo geografico, prevale ancora la componente domestica: il 63% dei capitali investiti nel commercial real estate italiano proviene da investitori italiani, mentre il restante 37% ha origine internazionale, a conferma dell’interesse sia dei grandi patrimoni locali sia di quelli esteri.
Focus su asset core, uffici e retail, con ticket medi in crescita
Tra il secondo trimestre del 2025 e il primo trimestre del 2026, UHNWI e family office hanno mostrato una netta preferenza per gli investimenti con profilo di rischio Core e Core+, che hanno rappresentato oltre il 60% del numero delle transazioni e il 70% dei capitali investiti. Le strategie Value Add hanno inciso per il 35% delle operazioni e per circa il 30% dei volumi, mentre gli investimenti opportunistici sono rimasti marginali. La distribuzione conferma la ricerca di stabilità, flussi di reddito ricorrenti e conservazione del patrimonio nel lungo periodo.
Per quanto riguarda le asset class, uffici e retail hanno concentrato circa l’80% dei volumi investiti dagli operatori private nello stesso arco temporale. Il loro peso è stato significativo anche sui volumi complessivi dei rispettivi segmenti: gli investimenti private hanno inciso per il 28% nel comparto office e per il 16% nel retail. In particolare, negli uffici del CBD di Milano, il capitale private ha avuto un ruolo dominante, rappresentando nell’ultimo anno circa l’80% degli investimenti nel CBD Duomo e il 60% nel CBD Porta Nuova.
Un altro elemento che segnala la maturazione del segmento riguarda la dimensione delle operazioni. Nel 2025, le transazioni superiori a 50 milioni di euro hanno rappresentato circa il 20% dei volumi investiti dagli operatori private, quota salita a oltre il 30% nel primo trimestre del 2026. Parallelamente, il ticket medio è cresciuto da circa 20 milioni di euro nel 2019 a 34 milioni di euro nel primo trimestre del 2026, indicando una maggiore capacità di partecipare a deal di dimensioni rilevanti.
Il fenomeno italiano si inserisce in una tendenza globale di lungo periodo. Secondo JLL, tra il 2013 e il 2025 gli investitori private wealth hanno realizzato acquisizioni dirette nel settore immobiliare per 1.700 miliardi di dollari a livello mondiale, pari a oltre 1.500 miliardi di euro. L’area EMEA si conferma la destinazione principale di questi capitali, con gli investitori private che rappresentano quasi il 20% del mercato, contro una media globale del 15,4%, grazie alla perdurante attrattività delle principali gateway city europee.
“Nel giro di pochi anni UHNWI e family office sono passati da presenza marginale a componente strutturale del capitale investito nel commercial real estate italiano. Il numero delle operazioni in acquisto è cresciuto a un ritmo significativamente superiore rispetto alle vendite, segnale di una crescente fiducia nel settore e di una maggiore integrazione del real estate all’interno dei portafogli dei grandi patrimoni, con una funzione di diversificazione, protezione del capitale e pianificazione intergenerazionale”.
Fabio Pompignoli, Head of Private Wealth Capital Markets JLL Italia.
