Fondi per investire in immobiliare 2026: confronto tra i più performanti
Aggiornato:
30 GIU, 2026
Di RankiaPro
Il real estate torna al centro delle scelte di portafoglio in una fase in cui il costo del denaro ha ripreso a salire. Il 10 settembre 2026 la Banca Centrale Europea ha alzato i tassi di 25 punti base, portando il tasso sui depositi al 2,50%, citando le pressioni inflazionistiche legate al conflitto in Medio Oriente.
Per l'immobiliare, tassi più alti significano finanziamenti più costosi e pressione sulle valutazioni, ma l'impatto non è uniforme. Come evidenzia l'analisi sui fondamentali dei mercati privati, l'immobiliare diretto si è dimostrato meno sensibile al rialzo dei tassi rispetto ai REIT quotati, grazie ai rendimenti iniziali più elevati emersi dopo la revisione dei prezzi del 2022.
In questo articolo analizziamo i cinque fondi immobiliari disponibili in Italia con il miglior rendimento a 1 anno, tra immobili diretti, fondi di fondi e azioni immobiliari quotate. Solo tre chiudono gli ultimi 12 mesi in positivo, a conferma di quanto contino strategia e tipologia di attivi.
Come abbiamo selezionato questi fondi?
Questi fondi sono stati scelti tra quelli disponibili in Italia, nelle categorie Morningstar Property - Direct Global e Property - Indirect Eurozone, con un track record minimo di 3 anni, secondo i dati di Morningstar Italia. Le classi non sono necessariamente in euro. I dati sono stati raccolti il 1° ottobre 2026.
Schroders Capital Semi-Liquid Global Real Estate Total Return (LU2605999684)
Il fondo Schroders Capital Semi-Liquid Global Real Estate Total Return, gestito da Schroders e lanciato nel 2022, è gestito da Lucinda Liss e Yim-Mei Liew dal 2025. È un comparto della SICAV lussemburghese Schroders Capital Semi-Liquid, denominata Schroder GAIA II fino a novembre 2022.
L'obiettivo è la crescita del capitale su un orizzonte di cinque-sette anni, investendo direttamente o indirettamente in immobili privati e quotati a livello globale. Il gestore applica una filosofia basata sul valore relativo, con focus su programmi istituzionali e co-investimenti diretti, mentre la quota quotata serve a gestire la liquidità.
A luglio 2026 il portafoglio era investito per circa il 55% in attivi privati e per il 45% nella componente liquida. Il fondo è classificato come prodotto Articolo 8 ai sensi dell'SFDR. La classe analizzata è denominata in franchi svizzeri.
Per approfondire strategia e composizione è possibile consultare il factsheet ufficiale di Schroders Capital Semi-Liquid Global Real Estate Total Return.
UBS (Lux) Real Estate Funds Selection - Global (LU1107810597)
Il fondo UBS (Lux) Real Estate Funds Selection - Global, gestito da UBS Asset Management, è gestito dal team di gestione di UBS Asset Management.
A differenza di gran parte dei fondi del confronto, non investe in azioni immobiliari quotate ma in fondi immobiliari non quotati di tipo core. È un fondo di fondi che seleziona strategie di investimento immobiliare privato a livello globale, senza detenere né controllare direttamente proprietà fisiche.
Si propone come strategia core diversificata da affiancare a un portafoglio tradizionale di azioni e obbligazioni, con liquidità mensile e un obiettivo di rendimento del 5-7%. La classe analizzata è denominata in sterline con copertura del rischio di cambio.
Documenti e dati aggiornati sono disponibili nella scheda ufficiale di UBS (Lux) Real Estate Funds Selection - Global.
Invesco Global Real Estate Fund (LU2136880817)
Il fondo Invesco Global Real Estate Fund, gestito da Invesco e lanciato nel 2019, è gestito da Tracey Luke dal 2019 e da Yuwen Cao dal 2026. È un comparto di Invesco Global Real Assets Fund FCP-RAIF, fondo alternativo lussemburghese destinato a investitori professionali.
L'obiettivo è offrire nel lungo periodo un rendimento totale lordo medio annuo in linea con quello di un portafoglio immobiliare globale core, con una componente di reddito attesa tra il 40% e il 60% del rendimento totale in dollari.
Al 31 agosto 2026 il portafoglio diretto era ripartito tra industriale (20,8%), uffici (20,3%), residenziale (17,3%) e retail (8,3%), affiancato da una quota di liquidità del 26,6%. La classe analizzata è denominata in dollari, con distribuzione trimestrale.
Per i dettagli su portafoglio e rendimenti è possibile consultare il factsheet ufficiale di Invesco Global Real Estate Fund.
Partners Group Global Real Estate (LU1346205526)
Il fondo Partners Group Global Real Estate, gestito da Partners Group, è gestito dal team di gestione di Partners Group. Si tratta di un fondo comune di investimento di diritto lussemburghese.
Il fondo punta a una crescita del capitale nel lungo periodo attraverso un portafoglio immobiliare globale diversificato, prevalentemente nei mercati privati. Combina investimenti primari, secondari e diretti con una quota minoritaria di strategie liquide, come REIT, debito e liquidità, secondo un approccio basato sul valore relativo.
Il gestore sovrappesa i segmenti ritenuti più interessanti in ogni fase del ciclo. Il fondo offre liquidità mensile, con rimborsi netti limitati al 5% del patrimonio per trimestre. La classe analizzata è denominata in dollari, a distribuzione.
ODDO BHF Immobilier (FR0010251124)
Il fondo ODDO BHF Immobilier, gestito da ODDO BHF Asset Management e lanciato nel 1989, è gestito da Véronique Gomez e Pierre Toussain.
Si tratta di un fondo comune di diritto francese che mira a sovraperformare l'indice MSCI EMU IMI Core Real Estate Capped 10/40 su almeno cinque anni, investendo tra il 75% e il 100% in azioni immobiliari dell'Eurozona, prevalentemente a media e grande capitalizzazione.
La gestione adotta un approccio di convinzione bottom-up, selezionando i titoli meglio posizionati nei segmenti dell'immobiliare quotato come centri commerciali, uffici e residenziale. Il fondo integra criteri ESG ed è classificato come prodotto Articolo 8 ai sensi dell'SFDR. La classe analizzata è denominata in euro.
I contenuti di questo articolo hanno esclusivamente carattere informativo e non devono essere intesi come consulenza in materia finanziaria.
