Migliori fondi immobiliari 2026: i globali reggono, l’Europa soffre
Aggiornato:
5 OTT, 2026
Di RankiaPro
Per anni l'immobiliare quotato è stato considerato un porto sicuro: canoni indicizzati, dividendi regolari, un sottostante tangibile. Il 2026 ha ricordato a gestori e investitori quanto questo settore resti legato al costo del denaro. Dopo un anno di pausa, la BCE è tornata ad alzare i tassi e il mattone in Borsa è stato tra i primi a farne le spese.
Eppure non tutti i fondi hanno sofferto allo stesso modo. Chi investe nell'immobiliare globale, dominato dagli Stati Uniti, chiude gli ultimi dodici mesi in positivo; chi è rimasto concentrato sull'Europa registra perdite fino al 15%. Sono due mondi con regole diverse: benchmark, settori e ciclo dei tassi non coincidono.
In questa classifica mettiamo a confronto i migliori fondi immobiliari distribuiti in Italia in classe istituzionale.
Come abbiamo selezionato i fondi
Lo screening è stato effettuato su Morningstar con dati al 5 ottobre 2026, nelle categorie Property - Indirect Global, Europe ed Eurozone, escludendo i fondi indicizzati.
Per rendere il confronto omogeneo abbiamo considerato solo classi istituzionali in euro, ad accumulazione e senza copertura valutaria. Abbiamo poi richiesto un patrimonio del fondo di almeno 100 milioni di euro e almeno cinque anni di storico, così da coprire per intero il ciclo dei tassi.
Classifica dei migliori fondi immobiliari 2026
La classifica ordina per rendimento annualizzato a cinque anni i fondi UCITS di azioni immobiliari quotate disponibili in Italia, in classe istituzionale in euro, ad accumulazione e senza copertura valutaria.
I fondi immobiliari globali più performanti
PGIM Global Select Real Estate Securities (IE00BYM2RD39)
Comparto di PGIM Funds plc (Irlanda), gestito dal team PGIM Real Estate guidato da Rick Romano. La classe EUR I Acc ha un minimo di 10 milioni di euro e costi correnti dello 0,72%, i più bassi del gruppo. Portafoglio concentrato in 50 titoli, Stati Uniti al 67,1%, sovrappeso su industriale e sanità. Benchmark FTSE EPRA Nareit Developed, Articolo 8.
Nordea 1 Global Real Estate Fund (LU0705259173)
Comparto della Sicav lussemburghese Nordea 1, delegato a Duff & Phelps Investment Management dal lancio del 2011. Classe BI EUR con minimo di 75.000 euro, il più accessibile tra gli istituzionali globali. Patrimonio di 826 milioni di dollari, 52 posizioni, Welltower al 9,77% è la prima posizione. Costi correnti 1,08%, SRI 4, Articolo 8.
Nuveen Global Real Estate Opportunities Fund (IE00BG21L545)
Fino al 22 maggio 2026 si chiamava Nuveen Global Real Estate Carbon Reduction Fund; il cambio di nome non ha toccato obiettivo né team. È Articolo 9, con 88 posizioni e un approccio non vincolato al benchmark. Classe P EUR Acc da 5 milioni di euro, costi correnti 0,80%, patrimonio di 143 milioni di dollari, il più piccolo della classifica.
DWS Invest Global Real Estate Securities (LU0507268786)
Gestito da John Vojticek dal giugno 2016 all'interno di DWS Invest Sicav. La classe FC ha minimo di 2 milioni di euro e costi correnti dello 0,85%. Portafoglio ampio, 93 titoli, con retail REIT al 18,8% come primo settore, davanti a sanità e industriale. Il KID precisa che il fondo non è gestito in riferimento a un benchmark. Articolo 8.
AXA World Funds Global Real Estate (LU0296618712)
Dal 31 dicembre 2025 la società di gestione di AXA World Funds è BNP Paribas Asset Management Europe, dopo l'integrazione di AXA IM. Classe I Cap EUR da 5 milioni di euro, benchmark FTSE EPRA Nareit Developed, patrimonio di 332 milioni di euro a fine 2025. I costi correnti oscillano tra 0,80% e 0,87% a seconda della fonte.
I fondi immobiliari Europa ed Eurozona che resistono meglio
DPAM B Real Estate Europe Dividend Sustainable (BE6213831116)
Sicav di diritto belga: il KID del 1° ottobre 2026 indica come società di gestione CA Indosuez Fund Solutions, mentre il marchio resta DPAM. Strategia benchmark-agnostica su titoli ad alto dividendo e small-mid cap a bassa beta. Classe F Cap per investitori eleggibili da 25.000 euro, costi correnti 1,01%. Miglior rendimento a tre anni tra gli europei (4,95%).
BNP Paribas Funds Europe Real Estate Securities (LU0283406642)
Gestito da Anne Froideval, è il fondo europeo che ha limitato meglio le perdite a un anno (−4,58%). Portafoglio di 32 titoli con Francia (23,8%), Regno Unito (22,3%) e Germania (13,0%) come primi paesi; Unibail-Rodamco-Westfield, Swiss Prime Site e Vonovia in testa. Benchmark FTSE EPRA Nareit Europe 25% UK Capped. Classe I Cap con costi correnti dello 0,96%, Articolo 8.
Janus Henderson Horizon Pan European Property Equities Fund (LU0196034317)
Guy Barnard e Nicolas Scherf gestiscono il fondo europeo più longevo tra i lussemburghesi, lanciato nel 1998. Classe I2 EUR da un milione di euro, costi correnti 1,00% più commissione di performance del 10%. Patrimonio di 428 milioni di euro, prime posizioni Unibail-Rodamco-Westfield (8,85%), Segro (6,93%) e PSP Swiss Property (5,69%). Benchmark FTSE EPRA Nareit Developed Europe Capped.
ODDO BHF Immobilier (FR0010251124)
FCP francese nato nel 1989, gestito da Véronique Gomez e Pierre Toussain su un universo di sola Eurozona. Klépierre (9,81%), Unibail-Rodamco-Westfield (9,69%) e Merlin Properties (8,99%) sono le prime posizioni, con un'esposizione marcata ai centri commerciali. Classe CI-EUR da 250.000 euro, costi correnti 0,93%, SRI 6, Articolo 8.
AXA World Funds Europe Real Estate (LU0227125514)
Frédéric Tempel e François-Xavier Aubry seguono il fondo dal 2005; come il gemello globale, oggi è sotto BNP Paribas Asset Management Europe. Classe I Cap EUR da 5 milioni di euro con i costi correnti più bassi tra gli europei (0,77%). Ultimo a cinque anni (−6,04%), secondo a un anno. Benchmark FTSE EPRA Nareit Developed Europe Capped 10%.
Tassi, settori e politica: perché l'immobiliare europeo resta indietro
Prima di guardare alle cause, va chiarito che i due gruppi non partono dallo stesso punto:
La prima differenza è il benchmark. I fondi globali si misurano con il FTSE EPRA Nareit Developed o l'S&P Developed Property, indici in cui gli Stati Uniti pesano circa due terzi. I fondi europei seguono indici regionali: metterli sullo stesso piano significherebbe giudicare la gestione su mercati diversi.
E nel 2026 quei mercati sono andati in direzioni opposte. Secondo Nareit, l'indice europeo perde il 9,66% in euro da inizio anno al 2 ottobre, mentre quello globale guadagna il 3,89%. I gestori europei si sono mossi in linea con i rispettivi benchmark: il ritardo dipende dal sottostante più che dalla qualità della gestione.
Il primo fattore è il ciclo dei tassi. Dopo un anno di tassi fermi al 2,00%, la BCE li ha alzati a giugno e a settembre per contrastare un'inflazione attesa al 3,0% nel 2026, spinta dai prezzi dell'energia legati al conflitto in Medio Oriente. Il Bund decennale ha chiuso settembre al 3,58%, il livello più alto dal 2011, e il BTP al 4,61%.
Per l'immobiliare quotato l'effetto è doppio. Le società del settore lavorano a leva e devono rifinanziarsi a costi più alti, mentre rendimenti governativi così elevati rendono meno competitivo il dividendo dei REIT. Anche negli Stati Uniti i rendimenti sono saliti, con il Treasury decennale oltre il 5,3% a settembre, ma il settore ha retto meglio grazie alla sua composizione.
È il secondo fattore: i settori. Nei REIT statunitensi, secondo Nareit, guidano il 2026 l'alberghiero (+39,3%), i data center (+30,1%) e la sanità (+17,5%), segmenti legati a turismo, intelligenza artificiale e invecchiamento. Negli indici europei hanno un peso ridotto: qui dominano residenziale tedesco, uffici, logistica e centri commerciali, e solo il retail resta in buona salute.
Proprio residenziale e uffici sono stati i più colpiti. Nel commento di agosto, Guy Barnard e Nicolas Scherf di Janus Henderson indicano nei tassi più alti e nelle dismissioni lente la causa della debolezza del residenziale tedesco.
Il terzo fattore è il rischio politico in Francia, Germania e Regno Unito. Settembre ha concentrato tutte queste tensioni: il real estate dello STOXX 600 ha perso il 7,1% in un solo mese e fondi come ODDO BHF Immobilier hanno ceduto oltre il 10% nello stesso periodo.
ELTIF immobiliari: l'alternativa dei mercati privati
Per chi vuole esposizione al mattone senza la volatilità dei REIT, gli ELTIF restano la via regolamentata.
L'Italia è il terzo mercato con 4,0 miliardi di euro e 61 ELTIF, l'11,7% del totale europeo, dietro Francia (14,1 miliardi) e Germania (4,4 miliardi). Il real estate però pesa solo il 6,8% del patrimonio ELTIF, 2,3 miliardi: private debt (33,7%), infrastrutture (27,7%) e private equity (22,5%) assorbono la quasi totalità della raccolta.
Un esempio di ELTIF immobiliare puro distribuito in Italia è il Pictet Real Estate Capital Elevation Core Plus, lanciato nel maggio 2022 con lock-up di cinque anni e classificazione Articolo 8.
Il confronto con i fondi quotati va fatto per struttura, non per rendimento: liquidità trimestrale o assente, orizzonte minimo di cinque anni, valorizzazione a NAV e non a mercato. L'analisi sui fondamentali dei mercati privati mostra come l'immobiliare diretto abbia reagito meno dei REIT al rialzo dei tassi.
I contenuti di questo articolo hanno carattere esclusivamente informativo e sono rivolti a investitori professionali. Non costituiscono consulenza finanziaria, raccomandazione personalizzata né sollecitazione all'acquisto o alla vendita di strumenti finanziari. I rendimenti passati non sono indicativi di quelli futuri. I dati provengono da Morningstar e dalla documentazione ufficiale delle società di gestione alle date indicate e possono variare. Le classi istituzionali citate prevedono requisiti e importi minimi di sottoscrizione e potrebbero non essere accessibili a tutti gli investitori. Prima di qualsiasi decisione di investimento è necessario consultare il prospetto e il KID del fondo.
