Fondi per investire in immobiliare 2026: confronto tra i più performanti
Aggiornato:
30 GIU, 2026
Di RankiaPro
Il settore immobiliare europeo si trova in un momento di svolta dopo il cambio di rotta nella politica monetaria della Banca Centrale Europea (BCE). Dopo un ciclo aggressivo di aumenti dei tassi tra il 2022 e il 2023 per contenere l'inflazione, l'organismo ha avviato una fase di allentamento monetario che ha progressivamente ridotto il costo del denaro.
Questa svolta ha implicazioni dirette sul real estate. La caduta dei tassi di interesse contribuisce a ridurre i costi di finanziamento, favorendo sia la domanda di beni immobiliari sia l'attività di investimento, in particolare nei settori intensivi di capitale come il residenziale o il logistico. Inoltre, migliora le condizioni di accesso al credito ipotecario, un fattore chiave per l'evoluzione del mercato.
Tuttavia, la trasmissione della politica monetaria non è immediata. Parte del settore riflette ancora l'impatto del ciclo restrittivo precedente, con costi di finanziamento ancora elevati in termini storici e valutazioni che si sono aggiustate in alcuni segmenti, come uffici o retail. Allo stesso tempo, fattori strutturali, come la scarsità di offerta in certe geografie o la forza di nicchie specifiche (residenze per studenti, logistica, data centers), continuano a sostenere la domanda e i rendimenti.
In questo contesto, l'immobiliare torna a essere nel radar degli investitori in un contesto caratterizzato dall'incertezza macroeconomica, l'evoluzione dei tassi di interesse e la ricerca di attivi in grado di offrire rendimenti stabili, dato che è un mezzo accessibile per diversificare i portafogli e catturare il potenziale del settore senza la necessità di acquistare direttamente proprietà. Ma non tutti i prodotti sono uguali: strategie, geografie, tipologie di attivi e livelli di rischio variano in modo significativo.
Di seguito, analizziamo una selezione di fondi di investimento focalizzati sul real estate, concentrandoci sul loro rendimento negli ultimi anni.
Come selezioniamo questi fondi di real estate?
Questi fondi sono stati scelti tra quelli disponibili in Italia, nelle categorie Morningstar Property - Direct Global e Property - Indirect Eurozone, con un track record minimo di 3 anni, secondo i dati di Morningstar Italia. Per ciascuna società di gestione abbiamo selezionato la classe istituzionale con il miglior rendimento a 1 anno annualizzato tra quelle con uno storico di almeno 3 anni. Le classi risultanti non sono necessariamente denominate in euro: la valuta di ciascuna classe è indicata nella relativa sezione. I dati sono stati raccolti ad agosto 2026.
Schroders Capital – Global Real Estate Total Return (Schroder GAIA II)
Il fondo Schroders Capital – Global Real Estate Total Return, lanciato il 27 marzo 2023 e gestito da Kieran Farrelly (Head of Real Estate Solutions) e Yim-Mei Liew, offre accesso alle strategie immobiliari a rischio corretto ritenute più interessanti da Schroders Capital, combinando investimenti diretti con allocazioni minoritarie in equity immobiliare quotata e debito immobiliare. La strategia si concentra su opportunità tematiche in Europa, Asia-Pacifico e Stati Uniti, all'interno di un veicolo semi-liquido pensato per ampliare l'accesso agli attivi immobiliari privati. Il fondo è classificato come prodotto Articolo 8 secondo l'SFDR: almeno il 75% del patrimonio (in termini di NAV) deve raggiungere un punteggio ESG minimo di 3 su 5 secondo il sistema di rating interno del gestore.
Nella classe istituzionale I (Dis, USD) — ISIN LU2523339088 — il fondo ha registrato un rendimento del 7,11% a 1 anno e del 7,79% annualizzato a 3 anni (dati Morningstar Italia).
UBS (Lux) Real Estate Funds Selection – Global
Il fondo UBS (Lux) Real Estate Funds Selection – Global, gestito da Paul Guest e Konstantina Stamatara, a differenza degli altri fondi analizzati, non investe in azioni di società immobiliari quotate in borsa, bensì in fondi immobiliari non quotati (core real estate): è un fondo di fondi che seleziona strategie di investimento immobiliare privato a livello globale, senza possedere né controllare direttamente proprietà fisiche. Si presenta come una strategia core diversificata per un portafoglio tradizionale di azioni e obbligazioni, con liquidità mensile e un obiettivo di rendimento del 5-7%.
Nella classe istituzionale I-12 (GBP con copertura valutaria, Acc) — ISIN LU1107810597 — il fondo ha registrato un rendimento del 7,76% a 1 anno e del 7,50% annualizzato a 3 anni (dati Morningstar Italia). Si segnala che questa classe è denominata in sterline con copertura del rischio di cambio, non in euro.
Invesco Global Real Estate Fund
Il fondo Invesco Global Real Estate Fund, lanciato l'11 febbraio 2019 e gestito da Tracey Luke (dal 2019) e Yuwen Cao (subentrata come co-gestore a maggio 2026), punta a offrire nel lungo termine un rendimento totale lordo medio annuo in linea con quello di un portafoglio immobiliare globale core, con una componente di reddito che ha storicamente rappresentato tra il 40% e il 60% del rendimento totale in USD. Il fondo investe in un portafoglio immobiliare globale diversificato tra i settori industriale, uffici, residenziale e retail, affiancato da una componente di liquidità per la gestione operativa.
Nella classe istituzionale Z (USD, a distribuzione trimestrale) — ISIN LU2136880817 — il fondo ha registrato un rendimento del 3,20% a 1 anno, ma un rendimento negativo del -0,77% annualizzato a 3 anni (dati Morningstar Italia).
I contenuti di questo articolo hanno esclusivamente carattere informativo e non devono essere intesi come consulenza in materia finanziaria.
